Die Erholung auf dem Wiener Wohnungsmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2026 fortgesetzt. Besonders deutlich zeigt sich die Entwicklung bei Eigentumswohnungen. Mit einem Transaktionsvolumen von 1,62 Milliarden Euro liegt der Markt nur noch acht Prozent unter dem Rekordniveau des ersten Halbjahres 2022.
Nach Einschätzung von Otto Immobilien hat die Dynamik nach der bereits 2025 einsetzenden Erholung nochmals zugenommen. Sowohl Eigentumswohnungen als auch Häuser und Villen würden wieder stärker nachgefragt.
"Nach der Erholung 2025 zieht der Markt heuer noch einmal spürbar an und nähert sich wieder dem Niveau der Spitzenjahre. Käufer:innen greifen wieder zu, bei Eigentumswohnungen genauso wie bei Häusern und Villen", sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.
Parallel zur steigenden Nachfrage zeichnet sich laut aktuellen Wiener Wohnmarktbericht des Unternehmens allerdings eine gegenläufige Entwicklung beim Angebot ab. Vor allem die Zahl der von gewerblichen Bauträgern errichteten Mietwohnungen dürfte deutlich zurückgehen.
Nachfrage zieht in allen Segmenten an © Otto Immobilien GmbH
Zahl der Wohnungsverkäufe steigt um 18 Prozent
Nicht nur das Transaktionsvolumen, sondern auch die Zahl der Verkäufe legte im ersten Halbjahr zu. Das Volumen bei Eigentumswohnungen erhöhte sich gegenüber dem Vergleichszeitraum von 1,35 auf 1,62 Milliarden Euro. Das entspricht einem Plus von 21 Prozent. Die Zahl der Transaktionen stieg gleichzeitig um 18 Prozent von 3.644 auf 4.290 Verkäufe.
Bauträgerwohnungen im Erstbezug kamen auf knapp 33 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Damit liegt ihr Anteil weiterhin deutlich unter den 45 Prozent, die vor der Zinswende im Durchschnitt erreicht wurden. Seit 2023 habe sich der Anteil allerdings auf dem aktuellen Niveau stabilisiert.
Von den insgesamt 4.290 Verkäufen entfielen 1.038 auf Bauträgerwohnungen. Das entspricht einem Anteil von 24 Prozent, nach 23 Prozent im Jahr 2025.
Bestandswohnungen werden teurer
Bei der Preisentwicklung zeigen sich Unterschiede zwischen bestehenden und neu errichteten Wohnungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen erhöhte sich im ersten Halbjahr 2026 auf 4.645 Euro. Im zweiten Halbjahr 2025 waren es noch 4.519 Euro pro Quadratmeter. Damit ergibt sich ein Anstieg von 2,8 Prozent.
Bestand zieht an, Erstbezug pendelt sich ein © Otto Immobilien GmbH
Für Erstbezugswohnungen von Bauträgern wurden durchschnittlich 7.395 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Im zweiten Halbjahr 2025 lag der Wert bei 7.376 Euro. Nach der deutlichen Abwärtsbewegung, die im zweiten Halbjahr 2023 eingesetzt hatte, hätten sich die Preise damit erstmals wieder stabilisiert.
"Bei Bestandswohnungen sehen wir seit Jahresbeginn einen Preisauftrieb. Beim Erstbezug hat sich der Markt dagegen nach Zeiten rückläufiger Preise nun eingependelt – ein Zeichen dafür, dass Bauträger und Käufer:innen wieder zu einer gemeinsamen Preisbasis gefunden haben", so Sonja Kaspar, Leiterin Wohnen bei Otto Immobilien.
Gewerbliche Mietwohnungen werden deutlich knapper
Während sich der Eigentumsmarkt erholt, bleibt die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Wien insgesamt niedrig. Nach 11.016 fertiggestellten Einheiten im Jahr 2025 werden für 2026 derzeit 12.092 Wohnungen prognostiziert. 2027 soll die Zahl auf 9.608 Einheiten zurückgehen.
Besonders stark fällt der Rückgang bei Mietwohnungen aus, die von gewerblichen Bauträgern errichtet werden. Ihr Anteil an den gesamten Fertigstellungen lag 2025 bei rund 18 Prozent und soll 2026 zunächst auf 21 Prozent steigen. Für 2027 werden dagegen lediglich rund drei Prozent erwartet. In absoluten Zahlen wären das nur noch etwa 260 Wohnungen.
Kaspar zufolge zeige kein anderer Wert des Wohnmarktberichts einen vergleichbar starken Einbruch. Die Rahmenbedingungen in der Bau- und Finanzbranche hätten dazu geführt, dass private Bauträger und institutionelle Investoren weitgehend aus diesem Segment verdrängt worden seien.
Die daraus resultierende Verknappung dürfte nach Einschätzung von Otto Immobilien den Druck auf dem Wiener Mietmarkt weiter erhöhen und zugleich zusätzliche Nachfrage in Richtung Eigentum lenken.
"Noch ist am Eigentumsmarkt genug Angebot aus den vergangenen Jahren vorhanden, das die zusätzliche Nachfrage auffängt. Wir gehen aber davon aus, dass dieses Polster Anfang 2027 aufgebraucht ist – danach kommt spürbar weniger nach. Durch diese Verknappung des Angebots werden Anlagewohnungen für Private wieder deutlich interessanter", so Kaspar.
Häuser und Villen ebenfalls stärker nachgefragt
Auch der Markt für Einfamilienhäuser und Villen setzte seinen Erholungskurs fort. Untersucht wurden die Wiener Gemeindebezirke 13, 14, 16 bis 19 sowie 21 bis 23.
Das Transaktionsvolumen erhöhte sich im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um fünf Prozent von 207 auf rund 217 Millionen Euro. Gleichzeitig wurden 245 Transaktionen registriert, neun Prozent mehr als die 225 Verkäufe im ersten Halbjahr 2025.
Erholung setzt sich fort © Otto Immobilien GmbH
Zwischen den einzelnen Bezirken bestehen allerdings erhebliche Unterschiede. In vier der neun untersuchten Bezirke ging das Transaktionsvolumen zurück. Den stärksten Rückgang verzeichnete der 16. Bezirk mit minus 54 Prozent. In fünf Bezirken wurde dagegen ein Wachstum registriert. An der Spitze lag der 13. Bezirk mit einem Plus von 183 Prozent.
Der 22. Bezirk blieb trotz eines Rückgangs mit 87 Transaktionen der mit Abstand aktivste Markt. Mit einem Anteil von 95 Prozent am Transaktionsvolumen waren die Käufer:innen weiterhin überwiegend Privatpersonen.
Medianpreis bleibt nahezu unverändert
Über den gesamten untersuchten Häuser- und Villenmarkt betrachtet, bewegten sich die Preise kaum. Der Median des Kaufpreises lag bei 610.000 Euro, verglichen mit 606.000 Euro im Vorjahr.
Auf Bezirksebene verlief die Entwicklung hingegen unterschiedlich. Im 17. Bezirk wurde beispielsweise ein Preisanstieg von rund 66 Prozent verzeichnet, während die Preise im 14. Bezirk stabil blieben.
"Der Häuser- und Villenmarkt besteht aus einer Vielzahl kleiner, eigenständiger Teilmärkte. Wer hier verkauft oder kauft, muss die Lagen genau kennen", sagt Eugen Otto.
Moderate Preisentwicklung für zweite Jahreshälfte erwartet
Für das zweite Halbjahr 2026 rechnet Otto Immobilien mit einer Fortsetzung der positiven Entwicklung, erwartet allerdings keine sprunghaften Marktbewegungen.
Im Bauträgersegment dürften die Preise nach Einschätzung der Expert:innen weitgehend stabil bleiben. Hohe Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten für bereits fertiggestellte Projekte würden den Spielraum für Preisreduktionen begrenzen. Gleichzeitig bleibe die Nachfrage nach gut geplanten und qualitativ hochwertigen Wohnungen in guten Lagen solide.
Bei Bestandswohnungen zeichnet sich laut Bericht eine weitere moderate Verteuerung ab. Besonders gefragt seien Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung, guten Grundrissen und hoher Energieeffizienz. Wohnungen mit Sanierungsbedarf oder unrealistischen Preisvorstellungen ließen sich hingegen schwieriger vermarkten.
Schwache Bautätigkeit erhöht den Druck
Als größte Herausforderung bezeichnet Otto Immobilien weiterhin die geringe Fertigstellungstätigkeit im gewerblichen Mietwohnungssegment. Zahlreiche Projekte befänden sich noch in Vorbereitung oder seien zurückgestellt worden. Für viele Vorhaben gebe es bislang keinen konkreten Fertigstellungstermin.
Dadurch dürfte sich die bestehende Angebotsknappheit weiter verschärfen und sowohl Auswirkungen auf den Miet- als auch auf den Eigentumsmarkt haben.
"Die Nachfrage ist da, was fehlt, ist das Angebot. Solange kaum neue Mietwohnungen von gewerblichen Bauträgern fertiggestellt werden, bleibt der Druck auf beiden Seiten des Marktes hoch, bei Miete wie bei Eigentum", fasst Eugen Otto die Entwicklung zusammen.
Den vollständigen Wohnmarktbericht von Otto Immobilien finden Sie hier.
www.otto.at
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