In Österreich haben zwischen 2021 und 2025 insgesamt 610.943 Immobilien durch Erbschaften und Schenkungen den:die Eigentümer:in gewechselt. Das geht aus einer aktuellen Grundbuchauswertung von IMMOunited hervor. Während im selben Zeitraum 630.010 Kaufverträge verbüchert wurden, fanden somit nahezu ebenso viele Eigentumsübertragungen außerhalb des regulären Kaufmarktes statt.
Innerhalb der fünf untersuchten Jahre wurden konkret 334.609 Immobilien vererbt und 276.334 verschenkt. Die Zahlen zeigen, dass die Weitergabe von Immobilien innerhalb der Familie einen erheblichen Anteil an den Eigentumswechseln in Österreich ausmacht. Angesichts der demografischen Entwicklung könnte dieser Bereich künftig noch stärker an Bedeutung gewinnen.
Für den Immobilienmarkt ist dabei insbesondere relevant, wie die neuen Eigentümer:innen mit den übernommenen Objekten umgehen. Ob diese weiterhin selbst genutzt, vermietet, modernisiert oder verkauft werden, kann sich langfristig auch auf das verfügbare Immobilienangebot auswirken.
Erbschaften und Schenkungen blieben weitgehend stabil
Besonders deutlich wurde die Bedeutung familiärer Eigentumsübertragungen in den Jahren mit rückläufiger Kaufaktivität. Während 2021 noch 161.449 Immobilienkäufe registriert wurden, waren es 2024 lediglich 99.829. Das entspricht einem Rückgang von rund 38 Prozent.
Die Zahl der Erbschaften und Schenkungen entwickelte sich im Vergleich dazu wesentlich konstanter. In den Jahren 2023 und 2024 machten diese beiden Übertragungsarten jeweils rund 56 Prozent der erfassten Eigentumswechsel aus. Im Jahr 2021 hatte ihr Anteil noch bei 44 Prozent gelegen.
Mit der Belebung des Kaufmarkts im Jahr 2025 veränderte sich Verteilung erneut. Die Zahl der Kaufverträge stieg auf 117.165, während der Anteil der Erbschaften und Schenkungen auf 44 Prozent zurückging.
"Der Immobilienmarkt findet nicht nur dort statt, wo Immobilien inseriert und verkauft werden. Fast jede zweite Immobilie wechselt innerhalb von Familien den:die Eigentümer:in und kann den Markt auch Jahre später noch beeinflussen", sagt Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.
Nicht jede geerbte Immobilie gelangt in den Verkauf
Aus einem Eigentumswechsel durch Erbschaft lässt sich nicht unmittelbar auf ein zusätzliches Immobilienangebot schließen. Die weitere Verwendung hängt wesentlich von den persönlichen und wirtschaftlichen Umständen der Erben ab.
Während manche Eigentümer:innen die Immobilie selbst bewohnen oder als langfristige Vermögensanlage behalten möchten, ziehen andere eine Vermietung in Betracht. Ebenso kann ein Verkauf infrage kommen, wenn keine eigene Nutzung vorgesehen ist oder die laufenden finanziellen Verpflichtungen zu hoch ausfallen.
Zusätzliche Herausforderungen können entstehen, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben. Unterschiedliche Interessen und finanzielle Voraussetzungen erschweren mitunter die Entscheidung über die weitere Nutzung. Möchte beispielsweise ein Teil der Erbengemeinschaft das Objekt behalten, während andere ihren Anteil ausbezahlt bekommen wollen, kann ein Verkauf eine mögliche Lösung darstellen.
Die Zahl der Erbschaften allein lässt daher keine verlässlichen Rückschlüsse darauf zu, wie viele Immobilien künftig tatsächlich zum Verkauf angeboten werden.
Schmid zufolge stelle sich mit dem Generationenwechsel zunehmend die Frage, was mit den übertragenen Immobilien geschehe. Ob ein Objekt behalten, vermietet, saniert oder verkauft werde, hänge nicht nur von wirtschaftlichen Überlegungen ab. Auch die Verantwortung für die Immobilie, familiäre Interessen und die finanziellen Möglichkeiten der Erben spielten dabei eine wesentliche Rolle.
Übernommene Immobilien können hohe Kosten verursachen
Auch ohne die Zahlung eines Kaufpreises kann die Übernahme einer Immobilie mit beträchtlichen finanziellen Belastungen verbunden sein. Neben den laufenden Betriebskosten können notwendige Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen erhebliche Investitionen erfordern.
Vor allem bei älteren Bestandsgebäuden können thermische Sanierungen, die Erneuerung der Haustechnik oder noch offene Baubewilligungen zusätzlichen finanziellen und organisatorischen Aufwand verursachen. Hinzu kommen gegebenenfalls Auszahlungen an Miterb:innen, die das verfügbare Budget ebenfalls belasten können. Ob eine Immobilie langfristig im Familienbesitz bleibt, hängt somit nicht ausschließlich von den persönlichen Vorstellungen der Erben ab, sondern auch davon, ob die erforderlichen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen. Die Entscheidungen der neuen Eigentümer:innen können dadurch sowohl die weitere Nutzung als auch den Zustand des bestehenden Immobilienbestands beeinflussen.
Burgenland verzeichnet höchsten Anteil familiärer Übertragungen
Die Auswertung von IMMOunited zeigt außerdem erhebliche Unterschiede zwischen den österreichischen Bundesländern. Besonders ausgeprägt ist die Weitergabe von Immobilien durch Erbschaften und Schenkungen im Burgenland. Dort wurden von 2021 bis 2025 insgesamt 35.047 Immobilien vererbt und 26.008 verschenkt. Dem standen 32.881 registrierte Kaufverträge gegenüber. Somit entfielen rund 65 Prozent der erfassten Eigentumswechsel auf Erbschaften und Schenkungen. Das Burgenland erreichte damit den höchsten Anteil aller Bundesländer.
Prozentueller Anteil der Erbschaften + Schenkungen bei Eigentümerübertragungen nach Bundesländern © IMMOunited
Auch in Niederösterreich lag dieser Wert mit 60 Prozent deutlich über der Hälfte. Vorarlberg erreichte 56 Prozent. In Wien machten die beiden Übertragungsformen hingegen lediglich 35 Prozent aus.
Unterschiede bestehen zudem hinsichtlich der jeweiligen Art des Eigentumswechsels. Tirol war das einzige Bundesland, in dem Schenkungen häufiger vorkamen als Erbschaften. Insgesamt wurden dort 23.975 Immobilien verschenkt, während 18.216 durch Vererbung neue Eigentümer erhielten.
In Salzburg, der Steiermark und Vorarlberg lagen die Zahlen der Erbschaften und Schenkungen dagegen jeweils nahe beieinander.
Familiäre Eigentumswechsel erfolgen ohne klassischen Marktpreis
Anders als bei einem regulären Immobilienverkauf wird bei Erbschaften und Schenkungen kein Kaufpreis im Rahmen eines offenen Marktprozesses ausgehandelt. Dennoch verändern diese Übertragungen die Eigentumsverhältnisse und können spätere Marktaktivitäten beeinflussen.
Für die Bewertung der Immobilienmarktentwicklung ist deshalb eine Unterscheidung zwischen familiären Übertragungen und tatsächlichen Verkäufen erforderlich. Aus einer Erbschaft lässt sich weder ableiten, ob eine Immobilie später verkauft wird, noch welcher Preis dabei erzielt werden könnte.
Erst bei einer konkreten Vermarktung spielen die aktuelle Nachfrage und die jeweiligen regionalen Marktbedingungen unmittelbar eine Rolle. Die Erfassung unterschiedlicher Eigentumsübertragungen ist daher wesentlich, um die Entwicklung des Immobilienmarktes differenziert beurteilen zu können.
Tatsächliche Kaufpreise als Grundlage für Entscheidungen
Für Erben stellt sich häufig die Frage nach dem gegenwärtigen Wert einer übernommenen Immobilie. Da bei der Eigentumsübertragung kein regulärer Kaufpreis zustande kommt, fehlt oftmals ein unmittelbarer Anhaltspunkt für die Einschätzung.
Frühere Verkaufspreise, persönliche Erfahrungswerte oder aktuelle Immobilieninserate müssen dabei nicht mit den tatsächlich erzielbaren Marktpreisen übereinstimmen. Eine datenbasierte Bewertung kann daher helfen, die finanziellen Möglichkeiten und unterschiedliche Handlungsoptionen besser einzuordnen.
"Wer erbt, kennt meist die Geschichte einer Immobilie, aber selten ihren Marktwert", betont Schmid.
Gerade in dieser Situation sei es entscheidend, auf fundierte Informationen zurückgreifen zu können. Der Preis-Check des Unternehmens zeige anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise, wie eine Immobilie aktuell am Markt einzuordnen sei, und schaffe damit eine sachliche Grundlage für Entscheidungen innerhalb der Familie, so Schmid abschließend.
www.immounited.com
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