Am Donnerstag hat EHL rund um Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, seinen "Wiener Wohnungsmarktbericht" für das dritte Quartal 2026 veröffentlicht. Daraus geht hervor, dass sich die Lage auf dem Wiener Wohnungsmarkt weiterhin angespannt zeigt. Während hohe Bau- und Finanzierungskosten die Errichtung neuer Wohnungen erschweren, nimmt das Interesse an Eigentumsimmobilien wieder deutlich zu. Vor allem die steigenden Mietpreise und das knappe Angebot bewegen immer mehr Haushalte dazu, einen Wohnungskauf als Alternative in Betracht zu ziehen.
Zusätzlichen Druck erzeugen die internationalen wirtschaftlichen Entwicklungen. Nach einer vorübergehenden Entspannung zur Jahresmitte sind die Öl- und Gaspreise aufgrund des anhaltenden Konflikts im Nahen Osten erneut gestiegen. Gleichzeitig erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) im September den Leitzins um weitere 25 Basispunkte (LEADERSNET berichtete). Die Folgen sind höhere Bau- und Finanzierungskosten sowie steigende laufende Ausgaben, insbesondere bei älteren, weniger energieeffizienten Wohngebäuden.
Wohnungsneubau bleibt auf historisch niedrigem Niveau
Eine nachhaltige Erholung der Wiener Bautätigkeit ist weiterhin nicht erkennbar. Die gestiegenen Kosten erschweren die Umsetzung neuer Wohnprojekte und verzögern geplante Baustarts. Auch im geförderten Wohnbau ist aufgrund begrenzter Budgets und Fördermittel mit einem Rückgang zu rechnen. Für das Gesamtjahr 2026 erwartet EHL die Fertigstellung von 8.280 Wohnungen. Besonders stark betroffen ist der freifinanzierte Mietwohnungsbau. In diesem Segment dürften 2027 auf Basis der derzeit bekannten Projekte lediglich rund 1.000 Wohnungen fertiggestellt werden.
Trotz der deutlich gestiegenen Mieten stellen bislang nur wenige Projektentwickler ihre ursprünglich zum Verkauf vorgesehenen Wohnungen auf Vermietung um. Ein Grund dafür ist die zurückhaltende Nachfrage institutioneller und großer privater Investor:innen nach gesamten Wohnobjekten.
Die verbleibende Neubautätigkeit konzentriert sich vor allem auf Floridsdorf, die Donaustadt, Favoriten und Liesing. Auf dem Mietmarkt gewinnen unterdessen Bestandswohnungen an Bedeutung, da kaum neue Erstbezugsprojekte fertiggestellt werden.
Nachfrage nach Eigentumswohnungen nimmt deutlich zu
Nach einem ruhigeren Sommer hat sich das Kaufinteresse im September spürbar verstärkt. Sowohl die Zahl der Anfragen als auch jene der abgeschlossenen Wohnungskäufe stieg an. Diese Entwicklung setzte sich laut EHL auch zu Beginn des vierten Quartals fort.
Die schwächere Nachfrage während der Sommermonate dürfte teilweise mit vorgezogenen Kaufentscheidungen zusammenhängen, die durch das Auslaufen der Gebührenbefreiungen im Rahmen des Wohnpakets im zweiten Quartal ausgelöst wurden.
Insgesamt hat sich der Eigentumsmarkt nach mehreren schwächeren Jahren deutlich erholt. Das Transaktionsgeschehen erreichte in den ersten neun Monaten 2026 wieder das Niveau von 2022 und nähert sich damit den Rekordwerten des Jahres 2021. Bemerkenswert ist dies insbesondere angesichts zweier Leitzinserhöhungen innerhalb weniger Monate.
Besonders gefragt sind bereits fertiggestellte Eigentumswohnungen sowie Projekte, die sich zumindest in der Bauphase befinden. Bei Vorhaben in frühen Planungsstadien bleiben Kaufinteressent:innen hingegen zurückhaltender. Ein wesentlicher Grund für das gestiegene Interesse ist die angespannte Situation auf dem Mietmarkt. Hohe Mietpreise und das geringe Angebot veranlassen zunehmend auch jene Wohnungssuchenden, die ursprünglich mieten wollten, über einen Immobilienkauf nachzudenken. Hinzu kommt, dass sich viele Haushalte mittlerweile an das höhere Zinsniveau gewöhnt haben. Da aufgrund der geringen Neubautätigkeit und der hohen Baukosten mittelfristig kaum mit sinkenden Kaufpreisen gerechnet wird, werden zuvor aufgeschobene Kaufentscheidungen zunehmend umgesetzt.
Mietpreise steigen weiterhin stärker als Kaufpreise
Die Wiener Mietpreise haben auch im dritten Quartal 2026 weiter zugelegt, wenngleich sich die Dynamik zuletzt etwas abgeschwächt hat. In guten Wohnlagen liegen die durchschnittlichen Quadratmetermieten bei Erstbezugswohnungen zwischen 16,00 und 18,50 Euro, während im Bestand zwischen 13,50 und 15,50 Euro erzielt werden.
In durchschnittlichen Wohnlagen und Stadtentwicklungsgebieten bewegen sich die Mieten für Neubauwohnungen zwischen 14,00 und 16,50 Euro pro Quadratmeter. Bei älteren Bestandsobjekten liegt die Spanne zwischen 11,50 und 13,00 Euro.
Neben der Miethöhe gewinnen auch die laufenden Energie- und Betriebskosten bei der Wohnungswahl an Bedeutung. Besonders energieeffiziente Erstbezugswohnungen profitieren davon, da sie häufig geringere Energiekosten verursachen als ältere Gebäude.
Im Eigentumssegment fällt die Preisentwicklung trotz der gestiegenen Nachfrage weiterhin moderater aus. Allerdings sorgt das deutlich geringere Angebot im Vergleich zu vor fünf Jahren zunehmend für höhere Preise. Neubauwohnungen in den Wiener Stadtentwicklungsgebieten verteuerten sich im Jahresvergleich um 2,2 Prozent. Die Quadratmeterpreise liegen dort überwiegend zwischen 5.500 und 6.200 Euro. In guten bis sehr guten Lagen der Zentrumsbezirke, in etablierten Wohngebieten außerhalb des Gürtels sowie in den Grünbezirken beträgt der Preisanstieg 3,4 Prozent. Hier werden zwischen 7.500 und 11.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Damit steigen die Kaufpreise zwar weiterhin langsamer als die Mieten, der Unterschied in der Preisentwicklung dürfte sich jedoch zunehmend verringern.
Spürbare Erholung frühestens ab 2030 erwartet
Auch in den kommenden Jahren rechnet EHL mit einer geringen Neubautätigkeit. Die Zahl der laufenden Bauprojekte, der angekündigten Baustarts und der erteilten Baubewilligungen bleibt niedrig. Der geförderte Wohnbau kann die Angebotslücke aufgrund begrenzter finanzieller Mittel nicht ausgleichen. Zusätzliche Belastungen durch höhere Zinsen und Baukosten dürften die Situation weiter verschärfen. Ein deutlicher Anstieg der Wohnungsfertigstellungen wird daher frühestens ab 2030 erwartet.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen dürfte hingegen hoch bleiben. Angesichts des angespannten Mietmarktes gewinnt der Immobilienkauf für viele Haushalte an Attraktivität. Auch Vorsorgewohnungen könnten aufgrund gestiegener Mietrenditen und eines sehr geringen Leerstandsrisikos für private Anleger:innen interessanter werden. EHL erwartet deshalb in diesem Bereich eine weitere Belebung der Nachfrage und mehr Transaktionen.
Unsicher bleibt allerdings die weitere Zinsentwicklung. Aufgrund des anhaltenden Inflationsdrucks werden zusätzliche Zinserhöhungen erwartet. Entscheidend für die mittelfristige Nachfrage wird daher sein, wie stark steigende Finanzierungskosten die Leistbarkeit von Wohneigentum beeinflussen.
Weitere Preissteigerungen werden prognostiziert
Für die kommenden Jahre geht EHL sowohl bei Miet- als auch bei Eigentumswohnungen von steigenden Preisen aus. Während das knappe Angebot die Mietpreise weiterhin antreibt, dürfte die zunehmende Nachfrage auch im Eigentumssegment für stärkere Preissteigerungen sorgen.
Für das Gesamtjahr 2026 wird bei den Wiener Wohnungsmieten ein Anstieg von rund sieben Prozent prognostiziert. Die Kaufpreise dürften im selben Zeitraum um etwa 2,8 Prozent zulegen.
Auch 2027 ist laut EHL keine Entspannung zu erwarten. Die Mietpreise sollen um rund sechs Prozent steigen, während bei Eigentumswohnungen ein Plus von 3,5 Prozent erwartet wird.
www.ehl.at
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