Der Wiener Einzelhandelsimmobilienmarkt zeigt sich auch 2026 weitgehend stabil. Besonders die etablierten Einkaufsstraßen in der Innenstadt und die Mariahilfer Straße profitieren von einer anhaltenden Nachfrage nach attraktiven Geschäftsflächen. Gleichzeitig sind die verfügbaren Flächen in den begehrtesten Lagen begrenzt. Das geht aus dem aktuellen Retail-Marktbericht von Otto Immobilien hervor, für den knapp 500 Geschäfte mit einer gesamten Verkaufsfläche von rund 203.000 Quadratmetern untersucht wurden.
Berücksichtigt wurden die Kärntner Straße, der Graben, der Kohlmarkt einschließlich des Goldenen Quartiers und der Bognergasse sowie die innere Mariahilfer Straße. Die Ergebnisse zeigen, dass die Spitzenmieten gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind, obwohl die Neuvermietungsaktivität deutlich zurückgegangen ist. "Die Nachfrage nach den besten Adressen ist ungebrochen, das Angebot bleibt dort äußerst begrenzt. Das zeigt sich am Mietniveau und am Leerstand", sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.
Kaum verfügbare Geschäftsflächen in den Toplagen
Besonders gering ist der Leerstand weiterhin am Kohlmarkt und am Graben. Beide Einkaufsstraßen sind laut Marktbericht nahezu vollständig vermietet. Auch auf der Mariahilfer Straße hat sich die Situation verbessert. Dort sank die Leerstandsquote von 3,8 Prozent im Vorjahr auf 3,3 Prozent im Herbst 2026.
Eine andere Entwicklung zeigt sich auf der Kärntner Straße. Hier erhöhte sich der Anteil ungenutzter Geschäftsflächen von 0,2 auf 2,1 Prozent. Ausschlaggebend dafür ist vor allem die vorübergehend leer stehende ehemalige Benetton-Großfläche in der Kärntner Straße 43. Gespräche mit internationalen Marken über eine mögliche Nachnutzung seien bereits im Gange. Die kleinere, rund 200 Quadratmeter umfassende Benetton-Filiale in der Kärntner Straße 14 wurde hingegen vom Sportbekleidungsunternehmen Lululemon übernommen.
Patricia Autengruber, Senior Analystin bei Otto Immobilien, beurteilt die Situation positiv. Frei werdende Geschäftsflächen am Kohlmarkt und am Graben würden üblicherweise innerhalb kurzer Zeit neue Mieter finden. Die geringere Zahl an Neuvermietungen sei angesichts des niedrigen Leerstands daher vor allem Ausdruck eines widerstandsfähigen Marktes.
Deutlich weniger Flächen neu vermietet
Im Vergleich zum vorherigen Beobachtungszeitraum hat sich das Neuvermarktungsvolumen spürbar reduziert. Zwischen November 2025 und Oktober 2026 wurden auf der Mariahilfer Straße rund 5.400 Quadratmeter Geschäftsfläche neu bespielt. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es noch etwa 11.700 Quadratmeter gewesen. Das entspricht einem Rückgang um 54 Prozent.
Auch in den besonders gefragten Einkaufsstraßen der Inneren Stadt fiel das Volumen geringer aus. Hier wurden rund 2.400 Quadratmeter neu genutzt, nachdem im Vorjahr etwa 4.000 Quadratmeter verzeichnet worden waren. Der Rückgang beträgt damit 39 Prozent. Gemessen an der gesamten Verkaufsfläche entspricht das Neuvermarktungsvolumen auf der Mariahilfer Straße rund 4,6 Prozent und in den untersuchten Innenstadtlagen etwa 2,9 Prozent.
Die geringere Aktivität hängt laut Otto Immobilien unter anderem damit zusammen, dass im vorangegangenen Zeitraum zahlreiche größere Geschäftsflächen auf der Mariahilfer Straße neue Mieter gefunden hatten. Darüber hinaus würden mehrere attraktive Immobilien derzeit abseits der öffentlichen Vermarktung verhandelt oder für eine künftige Nutzung vorbereitet.
Retailmarkt: Spitzenmieten in Wiens Einkaufsstraßen ziehen an © Otto Immobilien GmbH
Spitzenmieten erreichen bis zu 630 Euro pro Quadratmeter
Während die Zahl der Neuvermietungen zurückging, entwickelte sich das Mietpreisniveau in den besten Einkaufslagen weiter nach oben. Am Graben beträgt die Spitzenmiete mittlerweile 630 Euro pro Quadratmeter, nach 620 Euro im Vorjahr. Das entspricht einem Anstieg um 1,6 Prozent. Am Kohlmarkt einschließlich des Goldenen Quartiers erhöhte sich der Spitzenwert um 3,5 Prozent von 570 auf 590 Euro pro Quadratmeter. Dort wurden über sämtliche Größenklassen hinweg steigende Mieten festgestellt.
Auch auf der Mariahilfer Straße legte die Spitzenmiete zu. Sie stieg von 160 auf 170 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 6,3 Prozent entspricht.
Besonders gefragt seien kleinere und mittelgroße Geschäftslokale. Auf der Mariahilfer Straße konzentriere sich das Interesse vor allem auf gut geschnittene Einheiten mit einer Fläche von bis zu rund 200 Quadratmetern. Größere Objekte würden dagegen stärker nach ihrer konkreten Lage, ihrem Grundriss und ihren baulichen Eigenschaften beurteilt.
"Bei kleinen und mittelgroßen Flächen trifft hohe Nachfrage auf wenig Angebot. Das stützt die Mieten in den Toplagen", sagt Anja Mutschler, Teamleiterin Retail bei Otto Immobilien.
Auch unmittelbar angrenzende Nebenlagen profitieren von der Nachfrage. Weiter entfernte B- und C-Lagen stehen hingegen weiterhin unter Mietpreisdruck.
Internationale Luxusmarken stärken die Wiener Innenstadt
In den exklusiven Einkaufsstraßen der Wiener Innenstadt sorgen mehrere Markenansiedlungen für Veränderungen. Am Kohlmarkt übernimmt das italienische Luxusunternehmen Loro Piana die ehemalige Dior-Fläche in der Hausnummer 6. Der Juwelier Wellendorff hat sich wiederum eine Eckfläche am Kohlmarkt 11 gesichert. Im Goldenen Quartier kommen mit Hackett London (LEADERSNET berichtete) und Zimmermann weitere internationale Marken hinzu. Auch in den angrenzenden Straßen gibt es neue Angebote. So eröffnete MCM in der Wallnerstraße, während Polène einen Standort am Michaelerplatz bezog.
Am Graben betreibt Bucherer seit dem Frühjahr 2026 einen temporären Multi-Label-Store in der Hausnummer 16. Anschließend soll dort eine neue Rolex-Boutique entstehen. Zudem hat sich die französische Marke Diptyque Paris angesiedelt. Für die Geschäftsfläche am Graben 26, die zuvor von Escada und der Schwäbischen Jungfrau genutzt wurde, ist eine Neupositionierung vorgesehen.
Auch auf der Kärntner Straße stehen Veränderungen bevor. Geplant ist die Eröffnung des umgebauten Bucherer-Hauptgeschäfts. Weitere positive Auswirkungen auf das unmittelbare Umfeld werden von der Neuausrichtung des Kärntner Ring-Hofs sowie der Sanierung des Hotels Bristol (LEADERSNET berichtete) erwartet.
Mariahilfer Straße zieht neue Konzepte an
Die Bauarbeiten im Zusammenhang mit dem Ausbau der U-Bahn-Linien U2 und U5 haben die Attraktivität der Mariahilfer Straße als Einzelhandelsstandort offenbar nicht grundlegend beeinträchtigt. Mehrere Unternehmen haben dort im laufenden Jahr neue Geschäftsflächen eröffnet oder bestehende Standorte erweitert.
Die dänische Drogeriekette Normal nahm im Frühjahr 2026 einen Standort in der Mariahilfer Straße 32 in Betrieb (LEADERSNET berichtete). Der Modehändler TK Maxx vergrößerte seine Verkaufsfläche auf rund 4.300 Quadratmeter und verfügt damit über einen seiner größten europäischen Standorte.
Auch das gastronomische Angebot wurde erweitert. Zu den Neuzugängen zählen Max & Benito in der Mariahilfer Straße 88a sowie die Patisserie Kashtan.
Anja Mutschler sieht die Entwicklung als Hinweis auf die anhaltende Attraktivität der Einkaufsstraße. Die hohe Besucherfrequenz und das vielfältige Angebot würden trotz der Baustellen für Bewegung sorgen. Auch der Anstieg der Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr zeige, dass Handelsunternehmen weiterhin Vertrauen in den Standort hätten.
Gastronomie und Freizeitangebote gewinnen an Bedeutung
Neben den klassischen Einzelhandelsgeschäften übernehmen zunehmend andere Nutzungsformen eine wichtige Rolle in den Einkaufsstraßen. Laut Marktbericht tragen insbesondere Gastronomie, Beauty-Angebote, Fitnessstudios und Entertainment-Konzepte dazu bei, zusätzliche Besucher:innen anzuziehen und deren Aufenthaltsdauer zu verlängern.
Zugleich verändern sich die Anforderungen an Geschäftsimmobilien. Viele Handelskonzepte benötigen mittlerweile weniger Verkaufsfläche, legen dafür aber besonderen Wert auf eine gut sichtbare Lage und eine attraktive Schaufensterfront. Auch flexible Nutzungsmöglichkeiten und eine geeignete technische Ausstattung gewinnen an Bedeutung.
"Der klassische Handel verschwindet nicht, aber seine Rolle verändert sich. Gefragt sind Geschäfte, in denen Menschen gerne Zeit verbringen", so Mutschler.
Temporäre Geschäftskonzepte und hochwertige Pop-up-Stores könnten außerdem dazu beitragen, längere Leerstandsphasen zu vermeiden beziehungsweise zu überbrücken.
Für die weitere Entwicklung der Einkaufsstraßen hält Eugen Otto das Zusammenspiel unterschiedlicher Akteur:innen für entscheidend. Handelsunternehmen, Immobilieneigentümer:innen und die Stadt müssten gemeinsam daran arbeiten, die Einkaufsstraßen als attraktive Aufenthalts- und Begegnungsräume weiterzuentwickeln.
"Die besten Lagen bleiben knapp und teuer. In allen anderen Lagen entscheidet das Konzept über den Erfolg", fasst Otto zusammen.
www.otto.at
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