Erst haben sie gebaut und gekauft, jetzt beginnen sie zu verkaufen, zu verschenken und zu vererben. Die Babyboomer bringen einen tiefgreifenden Eigentümerwechsel am Immobilienmarkt in Gang.
Wie groß die Dimension ist, zeigt der Blick nach Deutschland: Nach Schätzungen der Immobilienplattform Jacasa befindet sich fast jedes dritte Eigenheim im Besitz eines Babyboomers. Insgesamt geht es um rund 4,8 Millionen Häuser und Wohnungen.
Die entscheidende Frage lautet: Was passiert, wenn diese Immobilien nach und nach den Besitzer wechseln? Kommen plötzlich Millionen Häuser auf den Markt? Bricht das Preisniveau ein? Oder entsteht endlich jene Schnäppchenwelle, auf die viele Kaufinteressierte hoffen?
Die kurze Antwort: Mancherorts könnten die Preise tatsächlich unter Druck geraten. Deutschlandweit ist ein großer Ausverkauf aber nicht in Sicht.
4,8 Millionen Immobilien, aber kein "Tsunami"
Die Babyboomer umfassen in Deutschland vor allem die geburtenstarken Jahrgänge zwischen 1955 und 1969. Viele von ihnen leben bis heute im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung. Nun erreicht diese Generation nach und nach das Rentenalter.
Manche Markt-Beobachter:innen sprechen ja bereits von einem "Silver Tsunami" Das Bild klingt dramatisch, hält einer genaueren Betrachtung aber kaum stand. Denn Häuser landen nicht automatisch mit dem Eintritt ihrer Eigentümer in den Ruhestand auf dem Markt.
"Eine plötzliche Welle von Verkaufsangeboten ist aktuell nicht zu erwarten. Vielmehr beginnt ein langfristiger Eigentümerwechsel, der sich über viele Jahre erstrecken und je nach Region, Lage und Zustand der Immobilie sehr unterschiedlich auswirken wird", heißt es in einer Studie der SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH.
Viele Babyboomer wollen möglichst lange in den eigenen vier Wänden bleiben. Andere übergeben ihr Haus innerhalb der Familie, vermieten es oder bereiten die Nachfolge frühzeitig vor. Laut einem Bericht des Handelsblatts planen mehr als 60 Prozent der älteren Immobilieneigentümer keinen Verkauf, sondern wollen ihr Eigentum vererben.
Hinzu kommt, dass sich die Babyboomer-Generation über rund 15 Jahrgänge erstreckt. Der Eigentümerwechsel verteilt sich damit auf viele Jahre.
Die eigentliche Bewegung kommt erst noch
Begonnen hat der Generationenwechsel trotzdem längst. Die Babyboomer wechseln vom Erwerbsleben in den Ruhestand, gleichzeitig verändert sich die Altersstruktur der gesamten Bevölkerung.
Nach der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamts wird 2035 bereits rund ein Viertel der Menschen in Deutschland 67 Jahre oder älter sein. Bis 2038 soll die Zahl der Personen im Rentenalter von 16,7 Millionen im Jahr 2024 auf 20,5 bis 21,3 Millionen steigen.
Damit ändern sich auch die Wohnbedürfnisse. Ein großes, nicht barrierefreies Haus kann im Alter zur Belastung werden. Barrierefreiheit, eine zentralere Lage und die Nähe zur Familie gewinnen an Bedeutung.
In den kommenden Jahren dürften altersbedingte Umzüge, Verkäufe und Schenkungen schrittweise zunehmen. Mit einem stärkeren Übergang von Häusern und Wohnungen an neue Eigentümer rechnet die SIS allerdings erst ab der zweiten Hälfte der 2030er-Jahre und dann vor allem in den 2040er-Jahren.
Der Markt steht damit nicht vor einem plötzlichen Schock. Er wird vielmehr über Jahrzehnte neu sortiert.
Der Boomer-Effekt spaltet den Markt
Ob der Generationenwechsel Immobilien tatsächlich günstiger macht, entscheidet sich daher weniger am Geburtsjahr der Verkäufer als am Standort des Hauses.
Wirtschaftlich starke Städte und wachsende Regionen können weiterhin mit einer hohen Nachfrage rechnen. Wo Arbeitsplätze entstehen, die Bevölkerung zunimmt und die Infrastruktur funktioniert, dürfte auch ein größeres Angebot auf genügend Interessenten treffen.
Anders sieht es in schrumpfenden ländlichen Räumen und strukturschwächeren Gebieten aus. Besonders betroffen sein könnten Teile Ostdeutschlands sowie Regionen, in denen die Bevölkerung bereits heute zurückgeht und gleichzeitig überdurchschnittlich stark altert. Wenn dort zusätzliche Erbschaften und Verkäufe auf eine ohnehin geringe Nachfrage treffen, geraten die Preise unter Druck. Dann kann ein Haus, das lange als solides Familienvermögen galt, deutlich schwerer verkäuflich werden.
Die wichtigste Frage lautet den Expert:innen zufolge deshalb nicht: Wie alt sind die Eigentümer? Sondern: Wer möchte künftig an diesem Standort leben?
Demografie dämpft Wohnungspreise um zwölf Prozent
Dass die Demografie schon heute Spuren am Immobilienmarkt hinterlässt, zeigt eine Untersuchung des RWI. Für den Zeitraum von 2008 bis 2020 kam sie zu dem Ergebnis, dass der steigende Anteil älterer Menschen die durchschnittlichen Kaufpreise von Wohnungen um rund zwölf Prozent gedämpft hat. Bei Häusern und Mieten lag der dämpfende Effekt bei gut sieben Prozent.
Billiger wurden Immobilien in diesen Jahren trotzdem nicht, im Gegenteil: Deutschland erlebte gleichzeitig einen starken Immobilienboom. Die Altersstruktur war lediglich ein Faktor unter vielen. Zinsen, Einkommen, Zuwanderung, Neubautätigkeit und Wohnraumnachfrage beeinflussen die Preise mindestens ebenso stark.
Ein demografischer Rückgang kann durch eine starke Wirtschaft, neue Arbeitsplätze oder Zuzug ausgeglichen werden. Umgekehrt kann ein wachsendes Angebot einen schwachen Standort zusätzlich belasten.
Gegen einen bundesweiten Absturz spricht zudem die Entwicklung der Gesamtbevölkerung. Nach einer Prognose der Bertelsmann-Stiftung könnte die Einwohnerzahl Deutschlands zwischen 2020 und 2040 sogar noch leicht steigen.
Ein günstiger Preis kann teuer werden
Mit der Babyboomer-Generation kommen vor allem ältere Bestandsimmobilien in Bewegung. Und genau hier liegt für Kaufinteressierte die nächste Kostenfalle.
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen aus älteren Baujahren entscheidet künftig noch stärker der Zustand über den tatsächlichen Wert. Wie energieeffizient ist das Gebäude? Wann wurden Heizung, Dach und Fenster erneuert? Ist die Dämmung zeitgemäß? Funktioniert der Grundriss noch für heutige Wohnbedürfnisse? Und welche laufenden Kosten entstehen?
Ein niedriger Kaufpreis allein macht noch kein Schnäppchen. Wer nach dem Erwerb hohe Summen in notwendige Modernisierungen investieren muss, kann mit einem vermeintlich günstigen Objekt am Ende deutlich teurer aussteigen.
Gefragt bleiben deshalb Bestandsimmobilien in attraktiven, gut angebundenen Lagen, die über eine überzeugende Infrastruktur und einen zeitgemäßen Wohnwert verfügen. Ein modernisiertes Haus an einem wachsenden Standort dürfte deutlich gefragter bleiben als ein sanierungsbedürftiges Objekt in einer Region mit sinkender Einwohnerzahl.
Auch für München und die Region bleiben die konkrete Lage, der Zustand und der Modernisierungsbedarf einer Immobilie entscheidend. Eine allgemeine demografische Prognose sage generell wenig darüber aus, wie sich der Wert eines einzelnen Objekts entwickelt. "Auf einen plötzlichen Markteinbruch allein zu warten, ist dabei keine verlässliche Strategie", hält die SIS-Studie fest.
Die große Häuserübergabe beginnt, doch sie produziert nicht automatisch Millionen Schnäppchen, sondern dürfte den Expert:innenmeinungen zufolge vielmehr die Unterschiede am Markt verschärfen: Gute Lagen bleiben begehrt, schwache Standorte geraten stärker unter Druck.
www.jacasa.de
www.sis.de
www.rwi-essen.de
