Der Salzburger Immobilienmarkt bleibt von hohen Preisen und einem begrenzten Wohnungsangebot geprägt. Eine aktuelle Analyse von Raiffeisen Research zeigt, dass Salzburg weiterhin zu den teuersten Immobilienstandorten Österreichs zählt. Gleichzeitig berichtet Raiffeisen Immobilien Salzburg (RIS), das heuer sein 35-jähriges Bestehen feiert (siehe Infobox), von rückläufigen Immobilientransaktionen und einer zunehmenden Bereitschaft zu Kompromissen bei Kauf und Verkauf. Bei einem Pressetermin wurden die aktuellen Zahlen präsentiert.
Weniger Immobilien wechseln den:die Besitzer:in
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden sei in Salzburg weiterhin stark ausgeprägt, erklärte Peter Mayr von Raiffeisen Immobilien Salzburg. Die finanziellen Rahmenbedingungen machten es für Kaufinteressierte allerdings zunehmend notwendig, ihre Vorstellungen anzupassen.
"Wer sich jedoch den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, muss mittlerweile bereit sein, Kompromisse einzugehen", so Mayr. Diese beträfen unter anderem die Lage, die Ausstattung und die Größe einer Immobilie. Gleichzeitig sei auch bei Verkäufer:innen eine stärkere Sensibilisierung bei der Preisfindung zu beobachten.
Die Zahl der Immobilienverkäufe ist in Salzburg gegenüber dem Vorjahr um rund fünf Prozent zurückgegangen und entwickelte sich damit ähnlich wie im österreichweiten Durchschnitt. Im ersten Halbjahr 2026 wurden im Bundesland rund 1.870 Immobilientransaktionen registriert.
Nachfrage konzentriert sich auf den Zentralraum
Regional konzentriert sich das Interesse laut RIS vor allem auf die Stadt Salzburg und ihr Umland. Neben der Landeshauptstadt verzeichneten insbesondere der Flachgau und der Tennengau weiterhin Nachfrage.
Aufgrund der hohen Eigentumspreise und der Preisentwicklung sei zudem ein verstärkter Trend zur Mietwohnung festzustellen, erklärte Mayr. Damit bleibt auch der Mietmarkt angespannt.
Gewerbeimmobilien vor Herausforderungen
Schwieriger stellt sich die Lage bei Teilen des Gewerbeimmobilienmarktes dar. Vor allem ältere Büroobjekte mit weniger attraktiver Lage, Ausstattung oder Infrastruktur hätten Probleme, neue Mieter oder Eigentümer zu finden.
"Sehr gefragt hingegen sind kleine Räumlichkeiten, in denen die Gebäudestruktur und die zeitliche Nutzung flexibel gestaltet werden kann, sogenannte Co-Working-Spaces", sagte Mayr.
Besonders schwierig sei die gegenwärtige Situation für Einzelhandel und Gastronomie. Wie sich der Wegfall verschiedener Zugeständnisse, darunter Steuererleichterungen und Mietstundungen, auf diese Bereiche auswirken werde, bleibe abzuwarten.
Salzburg bleibt drittteuerster Immobilienstandort
Auch die Analyse von Raiffeisen Research unterstreicht das hohe Preisniveau. Im zweiten Quartal 2026 kostete ein Quadratmeter eines Einfamilienhauses in Salzburg durchschnittlich 6.658 Euro. Damit liegt das Bundesland österreichweit an dritter Stelle. Höhere Preise werden lediglich in Wien und Tirol verzeichnet.
Die Rückkehr der Zinsen habe die Leistbarkeit insbesondere im hochpreisigen Salzburg belastet. Zwischenzeitlich seien die Immobilienpreise um knapp acht Prozent zurückgegangen und damit stärker als in zahlreichen günstigeren Bundesländern.
Mittlerweile zeigt die Entwicklung wieder nach oben. Im ersten Halbjahr 2026 verteuerten sich Einfamilienhäuser in Salzburg um 0,9 Prozent. Österreichweit erwarten die Analysten von Raiffeisen Research für das laufende Jahr einen Anstieg der Immobilienpreise um rund 2,5 Prozent und damit eine stärkere Preisentwicklung als 2025.
"Trotz angespannterer Leistbarkeit dürfte der teure Salzburger Immobilienmarkt noch teurer werden", erwarten die Raiffeisen-Research-Experten Gunter Deuber und Matthias Reith.
Gleichzeitig nimmt die Vergabe von Immobilienkrediten wieder zu. Das Niveau liegt laut Analyse allerdings weiterhin zwischen 20 und 35 Prozent unter den Spitzenwerten der frühen 2020er-Jahre.
Bauland bleibt ein knappes Gut
Ein wesentlicher Faktor für die weitere Marktentwicklung ist das begrenzte Angebot an verfügbarem Bauland. Nur in Wien sei Bauland noch knapper als in Salzburg, halten Deuber und Reith fest.
Gleichzeitig werde der Wohnraumbedarf in den kommenden Jahren weiter zunehmen, wenn auch langsamer als bisher. Bis 2035 soll Salzburg knapp 5.300 zusätzliche Haushalte zählen. Die Möglichkeiten zur Schaffung neuen Wohnraums seien jedoch stark begrenzt.
Besonders ausgeprägt ist das Missverhältnis in der Landeshauptstadt. Dort fehlen laut Raiffeisen Research bereits 27 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner:innen. Lediglich in einigen Wiener Bezirken sei der Mangel noch größer.
Deutliches Preisgefälle innerhalb Salzburgs
Wie unterschiedlich sich der Salzburger Immobilienmarkt regional präsentiert, zeigt ein Vergleich der Preise für Einfamilienhäuser. In der Stadt Salzburg wurden im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 9.100 Euro pro Quadratmeter verlangt. Im Lungau lag der Quadratmeterpreis dagegen bei 4.530 Euro und damit bei rund der Hälfte.
Das künftige Haushaltswachstum dürfte sich zugleich auf jene Gebiete konzentrieren, in denen Wohnraum bereits besonders knapp ist. Für die Landeshauptstadt, den Flachgau und den Tennengau werden bis 2035 zusammen gut 3.700 zusätzliche Haushalte erwartet.
Raiffeisen Research geht daher davon aus, dass sich die regionalen Preisunterschiede weiter bemerkbar machen könnten. "Ohnehin schon Teures auf dem Salzburger Immobilienmarkt sollte dadurch schneller teurer werden", fassen die Experten ihren Ausblick zusammen.
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