Wien ist seine neue Heimat. Seit Februar 2026 ist Tim Hermeling hier als neuer Geschäftsführer von ohne-makler.at zu Hause. Er genießt die Stadt und ihre Menschen, wie er immer wieder deutlich macht. Von hier aus möchte er nichts weniger, als Marktführer für provisionsfreie Immobilienvermarktung werden. Aber Schritt für Schritt. Denn er weiß auch: Das ist Überzeugungsarbeit und eher ein Marathon, weil Gewohnheiten und verkrustete Strukturen den Markt sehr stark beeinflussen.
Was er in unserem Gespräch erläutert, klingt einfach und logisch. Er fragt: „Warum sollte ein Maklerhonorar mit dem Kaufpreis mitwachsen und nicht mit der Arbeit? Nur, weil es immer so war?“ Genau diese Ausgangsfrage bewegt nach seiner Meinung viele Immobilienverkäufer. Er hält die Maklerkosten häufig für zu hoch. Daher bietet er mit ohne-makler passgenaue Lösungen, mit denen Eigentümer Ihre Immobilie eigenständig, professionell und erfolgreich vermarkten können. Ohne Abo, einfach zum Fixpreis.
„Wer einmal so verkauft hat, erzählt es weiter“- Tim Hermeling
Das funktioniert, wie der Erfolg in Deutschland zeigt. In Österreich muss sich ohne-makler am Markt als neues Unternehmen noch etablieren. Hermeling beschreibt die Ausgangsposition: „Unsere Aufgabe ist weniger das Überzeugen als die Sichtbarkeit: Rechnen können die Menschen selbst. Aber dazu müssen sie wissen, dass es eine leistbare Alternative gibt, bevor sie einen Maklervertrag unterschreiben. Unsere Erfahrungen zeigen: Wer einmal so verkauft hat, erzählt es weiter – ein großer Teil unserer Kunden kommt über eine Empfehlung.“
Hermeling will das „Dazwischen“ für Immobilienverkäufer ausbauen
Bevor er für ohne-makler nach Wien kam, hatte Tim Hermeling viel Erfahrung in der Immobilienbranche gesammelt. Dann kam das Angebot, in Österreich ein neues Portal und ein ganzes Team aufzubauen. Er sagte sofort zu.
Der Reiz war die Lücke, wie er sagt. „Ich komme aus dem Vertrieb, habe früh ein eigenes Unternehmen gegründet und dann über fünf Jahre auf der Portalseite der Immobilienbranche gearbeitet – zuletzt in Führungsverantwortung. Ich habe also von innen gesehen, wie Immobilien vermarktet werden, was das kostet und was davon beim Eigentümer ankommt. Und ich habe den ganz normalen Eigentümer erlebt, der seine Wohnung verkauft und sich fragt, wofür er eigentlich fünfstellig zahlt. In Österreich war der Markt bis vor Kurzem zweigeteilt: entweder klassischer Makler oder man stellt sein Inserat irgendwo hinein und hofft. Dazwischen war wenig. Genau dieses Dazwischen bauen wir aus – und das ist der spannendste Teil meiner Arbeit. Darum wollte ich diese Aufgabe unbedingt übernehmen.“
Einfache und leistbare Lösungen für die Aufgaben beim Verkauf
Tim Hermeling erläutert auf Nachfrage die Details. Für ihn besteht ein Immobilienverkauf aus ungefähr zwölf Aufgaben: Preis einschätzen, Unterlagen zusammentragen, Energieausweis besorgen, Fotos machen, Grundriss aufbereiten, Beschreibung schreiben, Inserat erstellen, auf den Portalen sichtbar werden, Anfragen beantworten, Besichtigungen halten, über den Preis verhandeln, beim Notar oder Rechtsanwalt unterschreiben.
Ein Makler übernimmt in der Regel die Aufgaben bis einschließlich Preisverhandlung. Nur: Der Aufwand steigt nicht mit dem Kaufpreis. „Eine Wohnung um 500.000 Euro zu verkaufen ist nicht doppelt so viel Arbeit wie eine um 250.000 – die Provision verdoppelt sich jedoch schon“, kritisiert Hermeling. Er führt aus: „Genau da setzen wir an. Wir zerlegen die zwölf Aufgaben. Was der Eigentümer selbst erledigen kann und möchte, macht er. Alles, wofür Technik, Reichweite oder Routine erforderlich sind, kommt von uns. Zum Fixpreis! Am Ende sparen unsere Kunden in vielen Fällen durch die Provision in Höhe von drei Prozent zuzüglich 20 Prozent Mehrwertsteuer auf beiden Seiten schnell eine fünfstellige Summe.“
Präsentation, Reichweite und Authentizität verkaufen erfolgreich
Hermeling ist ein Vertriebsmensch durch und durch. Er hat nach eigener Aussage ein Gespür für Menschen. Daher weiß er auch ganz genau, was am Immobilienmarkt funktioniert. Er nennt es den Dreiklang aus Präsentation, Reichweite und Authentizität. Für ihn sind Eigentümer sogar die besseren Verkäufer.
Denn die Werkzeuge haben sich verändert und sind nicht mehr exklusiv Maklern vorbehalten. Heute kann jeder Eigentümer ein professionelles Exposé erstellen. Gute Kameras in Smartphones, Unterstützung beim Text durch KI und Nachrichtenaustausch per Messenger oder Mail erleichtern den Ablauf. Hermeling ergänzt: „Andere Aufgaben wie das Aufbereiten eines Grundrisses oder die Schätzung für den Angebotspreis wirken nur kompliziert, sind es aber nicht. Wir bieten genau dafür intuitiv verständliche Produkte zum attraktiven Fixpreis. Auch die Reichweite lässt sich über uns maximieren. Wir veröffentlichen die Immobilienanzeige auf allen Partnerportalen und erzielen damit eine umfassende Marktabdeckung. Das lässt sich alles ohne Makler machen.“
Einen häufig genannten Vorteil für einen Makler sieht er fast als Nachteil an: die Übernahme der Besichtigungstermine. Eigentümer sind die wahren Experten, wie er sagt: „Bei der Besichtigung hat der Eigentümer einen Vorsprung, den man nicht kaufen kann. Er weiß, wo im Winter die Sonne steht, wie die Nachbarn sind, welcher Bäcker in der Früh aufsperrt, wie ruhig die Straße nachts ist. Diese Antworten entscheiden Verkäufe. Ein Externer kann sie sich bestenfalls anlesen. Wir wissen aus der Erfahrung, dass die Authentizität eines Eigentümers zumeist besser funktioniert als über einen beauftragten Verkäufer.“
Eigentümer befähigen, Immobilien selbst zu vermarkten
„Wir stellen die Bühne, nicht den Hauptdarsteller.“ – Tim Hermeling
Der Ansatz von ohne-makler stößt bei Maklern auf Gegenwehr. Sie sehen das Portal in direkter Konkurrenz zur eigenen Dienstleistung. Aber Hermeling wiegelt ab: „Wir sind kein Immobilienmakler und wir wollen auch keiner sein. Wir stellen die Bühne, nicht den Hauptdarsteller.“
Der Ansatz ist im Gegenteil, die Eigentümer selbst durch das Bereitstellen von professionellen Werkzeugen zum Erfolg zu verhelfen. „Es klingt vielleicht merkwürdig, aber wir stehen nicht für Gewinnmaximierung. Wir nutzen keine Abos und verstecken keine Kosten im Kleingedruckten. Sondern wir möchten wirklich den Markt für unsere Kunden verändern. Ich werde zwar in meiner Funktion an Umsatzzahlen und einer wirtschaftlichen Entwicklung gemessen. Aber der Weg dahin führt für mich persönlich und unser ganzes Unternehmen nur über zufriedene Kunden. Diese Zufriedenheit erreichen wir durch Top-Service und erstklassige Produkte, bei denen Eigentümer merken: ‚Das ist so einfach und genial, das möchte ich beim nächsten Mal wieder so machen!‘ Dieser Fokus auf Zufriedenheit unterscheidet uns vielleicht sogar von vielen Mitbewerbern.“
Der Kampf um die Reichweite
Ein wesentlicher Faktor für den Erfolg von ohne-makler ist die Reichweite. Kunden können Ihr Inserat auf mehreren Portalen gleichzeitig veröffentlichen und erreichen so aus einem einzigen Account heraus möglichst viele Interessenten. Inzwischen deckt ohne-makler fast den gesamten Markt ab. Kooperationen mit aktuell 15 Portalen wie Immobilienscout, Immowelt, Standard, Kurier oder Immmo laufen bereits erfolgreich, andere sollen in Kürze folgen.
„Unsere maximierte Reichweite ist der Grundstein für den Erfolg“- Tim Hermeling
Dieses Netzwerk aufzubauen, war nicht einfach. Hermeling erzählt: „Unsere maximierte Reichweite ist der Grundstein für den Erfolg. Sie ist der Kampf um Aufmerksamkeit – für unsere Kunden, aber auch für uns. Daher haben wir sehr viel Zeit investiert, um die heutigen Partner in persönlichen Gesprächen von unseren Ideen zu überzeugen. Das war mal einfacher, mal komplizierter. Einige Portale sahen in uns zuerst irrtümlich eine Konkurrenz. Andere waren sofort offen für eine Zusammenarbeit. Mir machen diese Begegnungen immer sehr viel Spaß. Ich habe in den Gesprächen ganz fantastische Menschen und ihre Geschäftsmodelle kennengelernt.“
Dieses Netzwerken ist für Hermeling ein wichtiger Baustein, um die Produkte konsequent weiterzuentwickeln und den Markt von innen heraus im Interesse der Eigentümer zu verändern.
Die ersten Schritte sind ein Erfolg. Stark steigende Zahlen deuten an, welches Potenzial die Herangehensweise von ohne-makler hat. Er will aber mehr und kennt den Weg: „Wir müssen dazu beitragen, dass die alten Gewohnheiten hinterfragt und durch bessere Lösungen ersetzt werden. Deshalb bauen wir aus: bei der Reichweite, beim Produkt, beim Team in Wien.“
Letzteres ist von großer Bedeutung. Hermeling weiß: „Der österreichische Markt ist kleiner als der deutsche, aber er verhält sich anders, und genau das macht ihn interessant. Wien, Graz und Salzburg funktionieren nicht nach demselben Muster. Wer das versteht, kann hier etwas aufbauen, das lange trägt. Das funktioniert nur mit einem Team aus engagierten Menschen, die Land und Menschen kennen.“
