Die österreichische Bauwirtschaft kommt weiterhin nicht aus ihrer schwierigen Lage. Laut einer aktuellen Analyse von Branchenradar Marktanalyse dürfte die Bauproduktion 2026 preisbereinigt erneut zurückgehen. Ausschlaggebend dafür ist vor allem die anhaltende Schwäche im Hochbau, insbesondere bei der Errichtung neuer Wohnungen. Im Gegensatz dazu entwickelt sich der Tiefbau weiterhin positiv.
Steigende Baupreise verdecken rückläufige Nachfrage
Auf den ersten Blick weisen die Produktionszahlen der Branche eine positive Entwicklung auf. Zwischen 2020 und 2026 stieg der Bauproduktionswert im Hoch- und Tiefbau um 22 Prozent auf voraussichtlich 70,8 Milliarden Euro. Berücksichtigt man allerdings die Preissteigerungen, ergibt sich ein deutlich anderes Bild.
Seit 2021 ist die reale Nachfrage nahezu durchgehend gesunken. Für 2026 erwartet Branchenradar Marktanalyse ein Produktionsvolumen, das mehr als zwölf Prozent unter dem Niveau von 2020 liegt. "Das bedeutet: Die Bauwirtschaft schrumpft heuer voraussichtlich das 5. Jahr in Folge", sagt Andreas Kreutzer von Branchenradar Marktanalyse.
Ein wesentlicher Grund für die Abweichung zwischen nominalen Umsätzen und tatsächlicher Bauleistung sind die gestiegenen Kosten. Von 2020 bis 2025 verteuerten sich Bauleistungen im Hoch- und Tiefbau insgesamt um rund ein Drittel. Besonders ausgeprägt war die Entwicklung im Hochbau mit einem Preisanstieg von 38 Prozent, während die Kosten im Tiefbau um 26 Prozent zunahmen.
Die stärksten Verteuerungen entfielen auf die Jahre 2021 bis 2023. Zunächst hätten vor allem höhere Materialkosten die Preise angetrieben. Später seien auch die Personalkosten gestiegen, unter anderem durch inflationsbedingte Anpassungen im Zuge der Kollektivvertragsverhandlungen.
Wohnbau bleibt größter Belastungsfaktor
Die einzelnen Bereiche der Bauwirtschaft entwickelten sich in den vergangenen Jahren sehr unterschiedlich. Bis 2025 konzentrierte sich der reale Rückgang ausschließlich auf den Hochbau, dessen Produktionsvolumen um 16 Prozent abnahm.
Besonders betroffen war der Wohnungsneubau mit einem preisbereinigten Minus von 30 Prozent. Auch Renovierungsarbeiten im Wohnbau gingen um 14 Prozent zurück. Der Bau von Nichtwohngebäuden blieb hingegen weitgehend stabil.
Deutlich günstiger verlief die Entwicklung im Tiefbau. Dieser konnte im betrachteten Zeitraum real um zwölf Prozent zulegen.
Auch für 2026 rechnet Kreutzer mit einer Fortsetzung dieser Unterschiede. Die gesamte Bauproduktion werde preisbereinigt voraussichtlich um weitere drei Prozent sinken. Verantwortlich dafür sei erneut ausschließlich der Hochbau, während der Tiefbau ein reales Wachstum von zwei Prozent erreichen dürfte.
Zahl der Wohnbaugenehmigungen mehr als halbiert
Die angespannte Situation zeigt sich laut Analyse besonders deutlich bei den Genehmigungen für neue Wohnungen. Zwischen 2020 und 2025 sank die Zahl der bewilligten Wohneinheiten um mehr als 50 Prozent. Die Auswirkungen dieses Rückgangs sind allerdings noch nicht vollständig in der tatsächlichen Bautätigkeit sichtbar. Im selben Zeitraum verringerte sich die Zahl der Baubeginne um 42 Prozent, während die Fertigstellungen um 34 Prozent zurückgingen.
Für das laufende Jahr prognostiziert Branchenradar Marktanalyse einen weiteren Rückgang der Wohnbaugenehmigungen um rund fünf Prozent gegenüber 2025.
Damit könnte sich die bereits angespannte Situation im Wohnungsneubau weiter verschärfen.
Wohnungsmarkt nach früherem Bauboom in der Konsolidierung
Die Ursachen für den Rückgang reichen teilweise mehrere Jahre zurück. Vor 2020 wurden in Österreich zeitweise deutlich mehr Wohnungen genehmigt, als für die Deckung des Hauptwohnsitzbedarfs erforderlich gewesen wären.
Während 2011 noch 12,9 Wohneinheiten je 1.000 Privathaushalte bewilligt wurden, stieg dieser Wert bis 2017 auf 18,5. Zu dieser Entwicklung trugen laut Branchenradar Marktanalyse mehrere Faktoren bei. Dazu zählten die durch die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank begünstigte Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage, touristisch genutzte Apartmenthäuser mit einer Genehmigung als Wohngebäude sowie eine steigende Zahl an Nebenwohnsitzen.
Eine spätere Normalisierung der Bautätigkeit sei daher absehbar gewesen. "Dass es deshalb irgendwann zu einer Konsolidierung des Hype kommen musste, war schon damals klar", betont Kreutzer.
Inzwischen liegt die Zahl der Genehmigungen jedoch deutlich unter früheren Vergleichswerten. Im Jahr 2025 wurden nur noch 7,6 Wohneinheiten je 1.000 Privathaushalte bewilligt. Das entspricht einem Rückgang von 40 Prozent gegenüber 2011.
Kreutzer sieht darin ein zunehmendes Risiko für die künftige Wohnraumversorgung. "Mittlerweile hat man aber ein Niveau erreicht, das in der Tat die Sorge wachsen lässt, ob der notwendige Wohnraum noch abgesichert werden kann", so Kreutzer.
Finanzierungskosten und Baulandmangel erschweren Neubau
Neben der Korrektur des früheren Baubooms haben weitere Entwicklungen die Nachfrage nach neuen Wohnungen gedämpft. Insbesondere höhere Zinsen und strengere Eigenmittelanforderungen bei fremdfinanzierten Immobilienkäufen hätten die Rahmenbedingungen für private Haushalte erschwert. Gleichzeitig seien die Baukosten erheblich gestiegen.
Hinzu komme die zunehmende Verknappung verfügbarer Baugrundstücke. Sinkende Baulandreserven hätten nicht nur das Angebot eingeschränkt, sondern auch zu deutlichen Preissteigerungen bei Grundstücken geführt.
Als zusätzliche Belastung nennt die Marktanalyse aufwendigere und kostspieligere Bauverfahren. Auch über die erforderlichen Vorgaben hinausgehende Normen und technische Bauvorschriften, das sogenannte Gold Plating, würden die Errichtungskosten weiter erhöhen.
Rascher Abbau regulatorischer Hürden gefordert
Angesichts der anhaltenden Schwäche im Wohnungsneubau spricht sich Kreutzer für umfassende Erleichterungen bei den rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen aus. "Wir brauchen dringend und zeitnah eine Deregulierung in allen Bereichen", fordert der Branchenexperte.
Sollten entsprechende Maßnahmen ausbleiben, könne nach seiner Einschätzung eine weitere Zuspitzung der Lage am Wohnungsmarkt nicht ausgeschlossen werden. Kreutzer warnt in diesem Zusammenhang sogar vor einem möglichen Kollaps des Wohnungsmarktes in naher Zukunft.
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