Bei einem Pressefrühstück von Premium-Living.com diskutierten Expert:innen über Marktchancen, Renditen und Rahmenbedingungen. LEADERSNET.tv fragte nach, für wen sich eine Investition lohnt und worauf potenzielle Käufer:innen achten sollten.
Nach einer längeren Phase der Zurückhaltung gewinnt der Markt für Vorsorgeimmobilien wieder an Dynamik. Hohe Finanzierungskosten, gestiegene Baupreise und wirtschaftliche Unsicherheiten hatten das Interesse an Anlagewohnungen gebremst. Mittlerweile sorgen weniger Neubauprojekte, eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen und besser kalkulierbare Finanzierungen für veränderte Rahmenbedingungen.
Welche Chancen sich daraus für Anleger:innen ergeben, diskutierten Fachleute aus Immobilienwirtschaft, Investment, Steuerberatung, Recht und Finanzierung bei einem Pressefrühstück von Premium-Living.com. Die Veranstaltung stand unter dem Motto "Die Anlagewohnung ist zurück. Aber rechnet sie sich wieder?".
Frauen und Eltern rücken stärker in den Fokus
Welche Personengruppen derzeit besonders an Vorsorgewohnungen interessiert sind, erläuterte Bernd Gabel-Hlawa, Founder & CEO von FindMyHome.at/Premium Living, gegenüber LEADERSNET.tv. Demnach gebe es drei wesentliche Zielgruppen.
"Die mit Abstand größte Gruppe sind Frauen, die in Bezug auf Gender Gap schauen, dass sie eine gute Pensionsabsicherung haben", erklärte Gabel-Hlawa. Daneben würden zunehmend Eltern in Immobilien investieren, um ihren Kindern künftig Wohnraum zu sichern. Laut einer von ihm angeführten Umfrage treffe dies auf sieben von zehn Eltern zu.
Die dritte Gruppe seien klassische Investor:innen, die das aktuelle Marktumfeld nutzen würden, um gleich mehrere Objekte zu erwerben. Auf das Interesse reagiert Premium-Living.com mit der neuen Kategorie "Anlage", die ausgewählte Investmentimmobilien in Wien und Umgebung sowie Informationen zu Finanzierung und steuerlichen Rahmenbedingungen bündelt.
Weniger Neubau verbessert die Ausgangslage für Anleger:innen
Ein wesentlicher Faktor für die veränderte Marktsituation ist das rückläufige Wohnungsangebot. Sebastian Unger, Geschäftsführer von BIP Immobilien, verwies darauf, dass während der Immobilienkrise zahlreiche Bauprojekte nicht umgesetzt worden seien. "In der Krise wurden viele Projekte gar nicht erst gestartet. Diese Wohnungen fehlen jetzt und in den nächsten Jahren. Gleichzeitig wächst Wien weiter. Für jemanden, der langfristig vermieten möchte, ist das eine sehr stabile Ausgangslage", so Unger.
Während früher häufig die Kreditzinsen ausschlaggebend gewesen seien, würden nun wieder Lage, Grundriss und Vermietbarkeit stärker in den Mittelpunkt rücken.
Auch Roland Pichler, Geschäftsführer der DWK – Die Wohnkompanie GmbH, sieht verbesserte Bedingungen. Während die Kaufpreise in den vergangenen Jahren weitgehend stagniert hätten, seien die Mieten deutlich gestiegen. In ausgewählten Projekten seien dadurch Bruttoanfangsrenditen von rund vier Prozent möglich, im klassischen Wohnungsneubau etwa 3,5 Prozent.
Besonders gefragt seien Zwei- und Dreizimmerwohnungen mit guter öffentlicher Anbindung, funktionalen Grundrissen und Freiflächen.
Lage und Energieeffizienz entscheiden über die Vermietbarkeit
Neben der Marktentwicklung kommt es vor allem auf die Qualität der jeweiligen Immobilie an. Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnung, erklärte gegenüber LEADERSNET.tv, welche Kriterien beim Kauf besonders wichtig sind.
"Das Wichtigste ist immer die Lage. Wie bei jeder Immobilie ist es auch bei der Vorsorgewohnung so, in dem Fall ist es aber die Vermietbarkeit", betonte Weinberger-Fritz.
Entscheidend seien insbesondere die Mikrolage und eine gute Infrastruktur. Ebenso wichtig sei mittlerweile die Ausstattung. Während früher Parkettböden und ordentliche Fenster vielfach ausgereicht hätten, würden heute deutlich höhere Anforderungen gelten.
Vor allem der energetische Zustand des Gebäudes müsse berücksichtigt werden. Wärmedämmung und Energieausweis würden künftig weiter an Bedeutung gewinnen. Auch Barrierefreiheit, Beschattung und Kühlmöglichkeiten könnten die Attraktivität einer Wohnung beeinflussen.
Immobilien als langfristige Vermögensvorsorge
Dass eine Vorsorgewohnung mehr als eine kurzfristige Renditeentscheidung ist, unterstrich Jasmin Soravia von J. Soravia Beteiligung. Neben Kaufpreis, Lage und Betriebskosten müssten auch der Gebäudezustand, vorhandene Rücklagen und mögliche zukünftige Investitionen berücksichtigt werden.
"Ich kaufe nicht nur eine Wohnung, ich kaufe mich in ein Haus ein", erklärte Soravia.
Besonders für Frauen könnten Immobilien einen wichtigen Beitrag zur finanziellen Absicherung im Alter leisten. Gleichzeitig warnte sie davor, ausschließlich auf die Bruttorendite zu achten. Entscheidend sei, welcher Betrag nach Abzug von Finanzierungskosten, Steuern, Rücklagen und möglichen Leerständen tatsächlich verbleibe.
Auch eine ausreichende Streuung des Vermögens sei wichtig. "Die Wohnung kann ein sehr guter Baustein sein – aber sie sollte nicht das gesamte Vermögen darstellen", so die Expertin.
Steuerliche Vorteile erfordern genaue Kalkulation
Welche steuerlichen Voraussetzungen beim Immobilienkauf zu beachten sind, erläuterte Kerstin Koppensteiner, Steuerberaterin bei TPA Österreich, im Gespräch mit LEADERSNET.tv.
Neben umsatzsteuerlichen und einkommensteuerlichen Aspekten spiele insbesondere die langfristige Ertragsprognose eine wichtige Rolle. Damit Verluste aus den ersten Vermietungsjahren steuerlich berücksichtigt werden könnten, fordere die Finanzverwaltung laut Koppensteiner, dass innerhalb der ersten 25 Jahre ab Vermietungsbeginn insgesamt ein steuerlicher Überschuss erzielt werde.
Anfängliche steuerliche Entlastungen müssten daher immer im Zusammenhang mit der langfristigen Wirtschaftlichkeit betrachtet werden. Darüber hinaus verwies Koppensteiner auf Abschreibungsmöglichkeiten und die sogenannte Liebhabereiprüfung. Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden und den Gebäudestandard "Bronze" erfüllen, könne die erweiterte beschleunigte Abschreibung relevant sein.
"Ein häufiges Missverständnis ist, dass jede neu gekaufte Wohnung automatisch begünstigt ist", stellte Koppensteiner klar. Steuerliche Fragen sollten deshalb möglichst vor dem Kauf geklärt werden.
Rechtliche Rahmenbedingungen frühzeitig prüfen
Neben steuerlichen Aspekten können auch rechtliche Details erhebliche Auswirkungen auf eine Investition haben. Peter Fassl von HSP Rechtsanwälte empfiehlt deshalb, Kaufvertrag, Grundbuch, mögliche Belastungen und wohnungseigentumsrechtliche Bestimmungen sorgfältig zu kontrollieren.
Wer eine Vermietung plant, müsse zudem die geltenden mietrechtlichen Vorschriften kennen, insbesondere hinsichtlich Mietzinsgestaltung und Befristung.
"In der Praxis entstehen Probleme häufig durch unzureichend gestaltete Mietverträge, unwirksame Befristungs- oder Wertsicherungsklauseln oder eine falsche Einschätzung der anwendbaren mietrechtlichen Bestimmungen", so Fassl. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung könne helfen, spätere Konflikte und unerwartete Kosten zu vermeiden.
Wohnbaufinanzierungen ziehen wieder an
Auch bei der Finanzierung zeigt sich eine Erholung. Manuel Tauchner von realfinanz verwies darauf, dass 2025 rund 20 Prozent mehr Wohnungen verkauft worden seien als im Vorjahr. Dieser Trend setze sich auch 2026 fort.
Laut den von realfinanz angeführten Zahlen der Oesterreichischen Nationalbank stieg das Volumen neuer Wohnbaukredite von rund 10,4 Milliarden Euro im Jahr 2023 auf etwa 16,8 Milliarden Euro im Jahr 2025. Für Banken seien weiterhin ausreichend Eigenkapital, die Leistbarkeit und die Qualität der Immobilie entscheidend. Unterschiede zwischen den Kreditinstituten gebe es unter anderem bei Eigenmittelanforderungen, Laufzeiten und der Berücksichtigung künftiger Mieteinnahmen.
"Nicht zuerst die Wohnung auswählen und danach die Finanzierung suchen", empfahl Tauchner. Vielmehr sollten Finanzierung und Wirtschaftlichkeit von Beginn an gemeinsam betrachtet werden.
Interviewpartner:innen
LEADERSNET.tv holte neben Bernd Gabel-Hlawa (Founder & CEO, FindMyHome.at/Premium Living), Marion Weinberger-Fritz (Geschäftsführerin, Raiffeisen Vorsorge Wohnung), Kerstin Koppensteiner (Steuerberaterin, TPA Österreich), Jasmin Soravia (CEO, JS Beteiligung), Roland Pichler (Geschäftsführender Gesellschafter, Die Wohnkompanie) und Peter Fassl (Partner, HSP Rechtsanwält:innen) auch noch Benedikt Gabriel (Co-Gründer und Geschäftsführer, FindMyHome.at/Premium Living), Sebastian Unger (Geschäftsführer, BIP Immobilien) und Manuel Tauchner (Geschäftsführer, realfinanz Immobilienfinanzierung) vor die Kamera.
Einen Eindruck von der Veranstaltung können Sie sich hier machen.
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