Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich nach einer Phase rückläufiger Preise wieder im Aufwärtstrend. Gleichzeitig belasten hohe Finanzierungskosten, eine schwache Baukonjunktur und ein zunehmend begrenztes Wohnungsangebot die Branche. Bei einer Pressekonferenz in Wien erläuterten Fachleute von Raiffeisen Research, Raiffeisen Wohnbau und Raiffeisen Bausparkasse die aktuellen Entwicklungen und ihre Erwartungen für die kommenden Jahre.
Preisentwicklung bleibt trotz höherer Zinsen positiv
Nach zwei Jahren mit sinkenden Preisen verteuerte sich Wohneigentum in Österreich 2025 erstmals wieder um durchschnittlich ein Prozent. Im ersten Halbjahr 2026 setzte sich diese Entwicklung mit einem Plus von 1,8 Prozent fort. Außerhalb Wiens erreichten die Immobilienpreise im zweiten Quartal sogar einen neuen Höchststand.
Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research, sieht die Phase der Preisrückgänge damit als beendet an. Auch die wirtschaftlichen Auswirkungen des Irankriegs hätten daran bislang nichts Wesentliches geändert.
Allerdings könnten weitere Zinsschritte der Europäischen Zentralbank die Entwicklung vorübergehend bremsen. Reith rechne in den kommenden Monaten mit zwei zusätzlichen Zinserhöhungen. Mittelfristig würden insbesondere höhere Einkommen, eine leicht wachsende Bevölkerung und die rückläufige Bautätigkeit für weitere Preissteigerungen sprechen.
Eine Rückkehr zu den außergewöhnlich starken Wertzuwächsen früherer Jahre sei dennoch nicht zu erwarten. Das veränderte Zinsniveau setze dem Preiswachstum langfristig Grenzen. "Auf dem Immobilienmarkt hat sich durch das geänderte Zinsumfeld ein 'Klimawandel' vollzogen. Nicht nur Sommer 'wie damals', sondern auch Preisanstiege 'wie damals' gehören der Vergangenheit an", erklärt Reith.
Wohnungsbau steckt weiterhin in der Krise
Für das Gesamtjahr 2026 prognostiziert Raiffeisen Research einen österreichweiten Anstieg der Immobilienpreise um rund 2,5 Prozent. Neben dem begrenzten Angebot tragen auch höhere Produktionskosten zu dieser Entwicklung bei. Insbesondere die infolge des Irankriegs gestiegenen Energiepreise verteuern Bauvorhaben zusätzlich. Neue Wohnungen dürften daher etwas stärkere Preiszuwächse verzeichnen als Bestandsimmobilien.
Die wirtschaftliche Situation der Baubranche bleibt angespannt. Laut Reith befindet sich der Sektor bereits im achten Rezessionsjahr. Auch für 2027 zeichnet sich derzeit keine nachhaltige Erholung ab. "Die Bauwirtschaft befindet sich inmitten einer 'Marathon-Rezession', bei der die Ziellinie noch nicht in Sicht ist", beschreibt der Ökonom die Situation.
Die Folgen zeigen sich vor allem bei der Zahl neu errichteter Wohnungen. Während 2021 österreichweit noch knapp 62.000 Wohneinheiten fertiggestellt wurden, dürften es 2027 nur mehr rund 32.000 sein.
Besonders in Ballungsräumen verschärft die geringe Bautätigkeit die ohnehin angespannte Versorgungslage, so der Experte. Dies wirkt sich auch auf den Mietmarkt aus. Im zweiten Quartal lagen die österreichweiten Angebotsmieten um 5,1 Prozent über dem Vorjahresniveau. Dabei zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. In Gebieten mit ausgeprägtem Wohnungsmangel fallen die Mietsteigerungen stärker aus als in Regionen mit ausreichendem Angebot.
Hohe Finanzierungskosten bremsen den Wohnungskauf
Auch in Wien ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen deutlich zurückgegangen. Nach Angaben von Gerhild Bensch-König, Geschäftsführerin von Raiffeisen Wohnbau, wurden bis 2022 jährlich etwa 20.000 neue Wohneinheiten errichtet. Im Jahr 2025 waren es nur noch 9.700. Für 2026 werde mit einem weiteren Rückgang auf rund 8.200 Wohnungen gerechnet.
Da derzeit nur wenige zusätzliche Bauprojekte vorbereitet oder umgesetzt würden, sei auch in den nächsten zwei bis drei Jahren keine wesentliche Verbesserung der Angebotssituation absehbar. Trotz des knapper werdenden Wohnraums bleibt die Kaufbereitschaft verhalten. Nach Einschätzung von Bensch-König erreichen die aktuellen Wohnungsverkäufe lediglich rund 60 Prozent des Niveaus aus dem Boomjahr 2022.
"Gerade bei jungen Menschen und Familien scheitert der Kauf häufig an der Finanzierung. Die Aufbringung der erforderlichen 20 Prozent Eigenmittel wird durch die hohen Mieten erschwert, während das weiterhin hohe Zinsniveau viele bei dieser wichtigen Lebensentscheidung zuwarten lässt", so Bensch-König.
Raiffeisen Wohnbau setzt ungeachtet der schwierigen Rahmenbedingungen weiterhin Wohnprojekte um. Im Jahr 2026 brachte das Unternehmen insgesamt 55 freifinanzierte Wohnungen in der Fasangartengasse 39 (LEADERSNET berichtete u.a. hier) und der Gallitzinstraße 72 in Wien-Ottakring (LEADERSNET berichtete) sowie in der Algunder Straße 6 in Innsbruck auf den Markt (LEADERSNET berichtete).
Weitere 43 Wohnungen entstehen derzeit in der Heiligenstädter Straße 103 in Wien-Döbling (LEADERSNET berichtete). In der Augasse 17 im Alsergrund in Wien (LEADERSNET berichtete) befinden sich zusätzliche 81 Wohneinheiten in Bau. Darüber hinaus seien weitere Projekte und Grundstücksankäufe vorgesehen.
Bestehende Immobilien gewinnen an Bedeutung
Während der Neubausektor unter Druck steht, zeigt sich bei der Wohnbaufinanzierung eine positive Entwicklung. Die Raiffeisen Bausparkasse verzeichnete bis Ende September 2026 ein Finanzierungsvolumen von 653,9 Millionen Euro. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Zuwachs von knapp 20 Prozent.
Der überwiegende Teil des Finanzierungsvolumens entfällt mittlerweile auf bestehende Immobilien. Insgesamt 73 Prozent der vergebenen Mittel wurden für den Erwerb, die Erweiterung, den Umbau oder die Sanierung und Renovierung vorhandener Gebäude eingesetzt.
Beim Kauf von Bestandsobjekten wurde ein Zuwachs von sieben Prozent registriert. Der Anteil der Finanzierungen für Neubauten blieb hingegen mit 13 Prozent unverändert.
Christian Vallant, Geschäftsführer der Raiffeisen Bausparkasse, sieht darin eine Bestätigung der wachsenden Bedeutung des vorhandenen Gebäudebestands. Gerade ältere Immobilien würden Möglichkeiten bieten, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Mehr als die Hälfte der österreichischen Ein- und Zweifamilienhäuser stamme aus den Jahren 1960 bis 2000.
Auch die von der Bundesregierung angekündigte Sanierungsoffensive für 2027 wird von der Bausparkasse positiv bewertet. Das vorgesehene Fördervolumen von insgesamt 500 Millionen Euro könne weitere Investitionen in bestehende Wohngebäude unterstützen.
Langfristige Zinssicherheit bleibt gefragt
Bei der Immobilienfinanzierung legen Kreditnehmer:innen weiterhin großen Wert auf berechenbare monatliche Belastungen. Das zeigt sich an der Struktur der von der Raiffeisen Bausparkasse vergebenen Kredite.
Demnach verfügen 92 Prozent der Finanzierungen über eine Zinsbindung zwischen sechs und 20 Jahren. Mehr als ein Drittel entfällt auf Kredite mit einer Fixzinsperiode von 20 Jahren. Neben der Kreditvergabe verweist die Bausparkasse auf die wirtschaftliche Bedeutung der staatlichen Bausparprämie. Laut Vallant fließen die Finanzierungen der österreichischen Bausparkassen vollständig in die heimische Wohnraumschaffung.
"Allein im Jahr 2025 haben 33 Millionen Euro an Prämien Wohnrauminvestitionen von 1,8 Milliarden Euro ausgelöst – ein enormer volkswirtschaftlicher Hebel", so Vallant abschließend.
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