„Dramatische Verknappung an Büroflächen steht bevor“

BAR ist einer der erfolgreichsten Player am heimischen Immobilienmarkt. leadersnet.at hat Geschäftsführer Michael Zöchling zum Gespräch getroffen und sich mit ihm über die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt, die Trends bei Shopping Center-Flächen, die Clusterung im Bürobereich und die geänderten Ansprüche der Kunden unterhalten.

leadersnet.at: Kürzlich hat die Österreichische Nationalbank zur Preisentwicklung am heimischen Immobilienmarkt Stellung genommen und eine deutliche Überbewertung – nahe einer Immobilienblase - diagnostiziert. Sehen Sie das für Wien auch so?

Zöchling: Ich sehe eine kritische Preisentwicklung bei Wohnungen im Bereich zwischen 5.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter. Die Inflationssangst der vergangenen Jahre hat dazu geführt, dass die Preise in diesem Bereich stark gestiegen sind. Sehr viele Leute haben in den inneren Bezirken zu sehr hohen Preisen gekauft. Die vor einem Jahr erzielten Preise sind jetzt nicht mehr darstellbar. Im Bereich 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter sehe ich hingegen eine große Nachfrage, da hier zu wenig entsteht. Auch im Spitzensegment über 10.000 Euro ist die Nachfrage hoch.

leadersnet.at: Momentan werden sehr viele Wohnprojekte in Angriff genommen. Wie sieht es derzeit am Büroprojektmarkt aus?

Zöchling: In den nächsten Jahren werden keine neuen Büroflächen entstehen. Die Produktion ist seit 2011 um 80 Prozent zurückgegangen. Und selbst damals ist schon nicht mehr so viel produziert worden, wie zwischen 2004 und 2007. Wir werden in den nächsten Jahren sicherlich eine Verknappung an Büroflächen sehen, da es genug Unternehmen gibt, die von alten auf neue Flächen umsteigen. Diese alten Flächen werden aber nicht mehr vermietet und kommen somit auch nicht auf den Markt. Ein gutes Beispiel dafür ist der Komplex aus dem Mondi ausgezogen ist. Solche Übersiedlungen wird es auch in den kommenden Jahren geben. Ich gehe davon aus, dass es jährlich eine Nachfrage von ca. 100.000 Quadratmetern an neuen Flächen geben wird. Früher lag die sie sogar bei 300.000 Quadratmetern. Die Nachfrage ist somit um 66 Prozent zurückgegangen, während das Angebot aber um 80 Prozent reduziert wurde. Somit prallt eine Nachfrage von 100.000 Quadratmetern auf ein Angebot von rund 50.000 Quadratmetern. Damit wird es zu einer Verknappung kommen.

leadersnet.at: Wieviel Prozent der Firmen, denen Sie Immobilien vermitteln, übersiedeln und wie viel neue Firmen betreuen Sie?

Zöchling: 99 Prozent sind Firmen, die übersiedeln. Ich merke keinen Zuzug von außen.

leadersnet.at: Der DC Tower ist das größte Projekt, das Sie derzeit betreuen. Wie hoch ist dort die Auslastung?

Zöchling: Der DC Tower ist derzeit sicherlich das attraktivste Bürohaus am Wiener Markt. Wir befinden uns gerade in der heißesten Vermarktungsphase. Ich gehe davon aus, dass wir mit Jahresende rund 80 Prozent der Flächen vermietet haben. Derzeit können wir noch mehr als 10.000 Quadratmeter frei anbieten.

leadersnet.at: Ab welcher Fläche macht es Sinn im DC Tower etwas zu mieten?

Zöchling: Ab 250 Quadratmetern – der Preis startet bei 19 Euro pro Quadratmeter.

leadersnet.at: Was ist das nächstgrößere Projekt unter ihrer Verantwortung?

Zöchling: Das Zweitgrößte ist Wien Mitte. Auch dort gibt es noch ein paar Restflächen zu vermieten. Dort sind noch rund 3.000 Quadratmeter frei. Allein heuer haben wir dort etwa 20.000 Quadratmeter vermietet.

leadersnet.at: Welche Trends sehen Sie für die Zukunft?

Zöchling: Ich sehe eine deutliche Konzentration an Büroclustern, wie die Donaucity, den Hauptbahnhof oder die City2. Außerhalb dieser Cluster wird es nur wenig Nachfrage geben, da die Mieter gemeinsam mit anderen an einem Standort sitzen wollen.

leadersnet.at: Es gibt immer wieder Stimmen, dass es zu viele Shopping Center-Flächen gibt. Sehen Sie das genauso?

Zöchling: Ich denke, das ist primär bei den Fachmarktzentren in den Bundesländern ein Problem. Im Wiener Raum gibt es mit den drei großen Einkaufszentren meiner Meinung nach nicht zu viele Flächen. Sowohl das Donauzentrum, als auch das G3 und die Shopping City sind voll ausgelastet. Die Kleinen, die dazwischen liegen, werden es aber zunehmend schwieriger haben. Auch hier zeichnet sich ein Trend zu Clustern ab.

leadersnet.at: Wie hat sich das Geschäft mit den Immobilienmaklern in den vergangenen Jahren geändert?

Zöchling: Am gewerblichen Markt ist es beratungsintensiver geworden. Es hat sich mehr hin zur Strategieberatung entwickelt. Wir entwickeln mit den Unternehmen eine Immobilienstrategie und schauen, welche Art von Büro ihren Anforderungen gerecht wird. Früher hat man vom Unternehmen ein Raumbuch bekommen, das abgebildet werden musste. Heute wird man viel früher in den Prozess eingebunden. Das Raumbuch wird gemeinsam mit den Unternehmen erarbeitet und ist genau auf dessen Bedürfnisse zugeschnitten. Entsprechend wird dann ein Gebäude gesucht, wo die Gesamtkosten – das inkludiert Parkplatz, Lager und Büro – am geringsten sind.

leadersnet.at: Was würden Sie einem Kunden derzeit raten?

Zöchling: Ich würde den Leuten raten, in weniger guten Lagen zu investieren. Auch weniger gefragte Assetklassen – wie etwa ältere Bürohäuser – können ein gutes Geschäft sein, weil sie eine ganz andere Rendite als ein Zinshaus abwerfen und die Nachfrage sehr gering ist. Ich würde auch jedem empfehlen Geschäftsflächen zu kaufen, da diese im Moment eher unterbewertet sind, im Gegensatz zu Wohnungen. (as)

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